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実現益

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量子分野の展望

エルテス Research Memo(6):増収増益により黒字転換を実現。「内部脅威検知サービス」への需要が拡大傾向

2. 2022年2月期決算の概要
エルテス<3967>の2022年2月期の連結業績は、売上高が前期比34.8%増の2,682百万円、営業利益が80百万円(前期は333百万円の損失)、経常利益が94百万円(同357百万円の損失)、親会社株主に帰属する当期純利益が127百万円(同529百万円の損失)と大幅な増収増益により、黒字転換を実現した。一方、期初予想に対しては、売上高、営業利益が下振れたものの、最終損益は投資有価証券売却益の計上により大きく上振れる着地となった。重視するEBITDAについても248百万円(前期比674百万円増、計画比108百万円増)と計画を上回る伸びを達成した。

※2021年9月28日に東証マザーズ市場(現 東証グロース市場)に上場したROBOT PAYMENT<4374>。

(1) デジタルリスク事業
売上高は前期比10.3%増の1,924百万円、セグメント利益は同109.9%増の718百万円と増収増益となった。売上高は、「ソーシャルリスクサービス」が堅調に推移した一方、経済安全保障やコーポレート・ガバナンスへの意識の高まりなどを背景として、収益性の高い「内部脅威検知サービス」が順調に伸びてきた。特に、第4四半期の売上高が伸びたのは、「内部脅威検知サービス」の伸びによるところが大きく、今後の事業拡大に向けても明るい材料となった。他方、導入しやすい安価なSaaSプロダクトについては、マーケティングが苦戦し伸び悩んだ。損益面でも、高収益プロダクトの伸びや内製化によるコスト見直しにより大幅な増益を実現し、セグメント利益率は37.3%(前期は19.6%)と大きく改善した。

(2) AIセキュリティ事業
売上高は前期比255.9%増の723百万円、セグメント損失は52百万円(前期は50百万円の損失)と大幅な増収ながら損失幅は僅かに拡大した。And 実現益 Securityの連結効果が大幅な増収に寄与したほか、積極的な新規開拓営業により22社の新規受注の獲得にも成功している。一方、警備業界向けデジタルプロダクトはAIKシリーズ(「AIK order」「AIK sense」等)の拡大に注力し、登録数の拡大などで一定の成果を残したものの、本格的な業績寄与には至らなかった。損益面では、引き続きデジタルプロダクトの開発やマーケティングへの先行投資により、セグメント損失の状態が継続している。

(3) DX推進事業
売上高は前期比11.2%減の38百万円、セグメント損失は65百万円(前期は101百万円の損失)と減収ながら損失幅は改善した。企業向けのサービス提供が進捗した一方、デジタルガバメント関連については、包括連携協定を結んだ岩手県紫波町との取り組みは順調に進展しているものの、主要な事業者の候補者に選定されている「スーパーシティ構想」をはじめ、行政・自治体レベルでの議論が長期化したこともあり、想定を下回る水準で推移した。損益面でも、人材採用投資やプロダクト開発の先行投資により、セグメント損失の状態が継続した。

3. 2022年2月期の総括
以上から、2022年2月期を総括すると、コロナ禍の影響により営業面でやや苦戦したことや、デジタルガバメント関連の案件獲得に遅れがでたところを除けば、おおむね計画どおりに推移したものと評価できる。特に、外部要因による後押しもあり、高単価でかつ高収益な「内部脅威検知サービス」が伸びてきたところは、業績へのポジティブ・インパクトの大きさの面でも、今後に向けて明るい材料と言えよう。また、活動面では、岩手県紫波町との連携(DX推進)に加え、2023年2月期に入ってからの相次ぐM&Aや資本業務提携の実現など、事業基盤の構築に向けて大きな前進を図ることができた。

不動産売却益の計算方法とかかる税金を解説!

不動産売却益の計算方法とかかる税金を解説!

計算の仕方は各々決められています。所得税は原則として、それぞれの所得を所定の仕方で合算して課税対象の金額(課税標準)を求め税額を算出する総合課税です。
このうち譲渡所得は、商品などの棚卸資産などを除く所定の資産を譲渡した場合に実現する利益のことです。
しかし、土地やその上に設定された借地権などの権利、建物や構築物などの不動産を売却したときの利益は、譲渡所得に区分されるものでも、給与所得などほかの所得とは切り離して課税が完結する「分離課税」とされます。

ただし、 売った不動産が自宅の場合は各種の控除や特例が受けられます。
代表的なものとしては、譲渡所得から最大3000万円を控除する3000万円特別控除や、買い替えのときに一定条件を満たすと課税が繰り延べられる買い換え特例が挙げられます。

また、買ったときより低い価格で売るなどして売却損が出た場合には、譲渡所得がマイナスなので課税はされません。
それだけでなく、 自宅の場合はほかの所得と相殺できる譲渡損失の損益通算・繰越控除が利用できるケースもあります。

不動産売却でかかる税金と使える控除

不動産売却益を計算する方法

課税対象となる譲渡所得を求める

税法上は 「収入金額から取得費と譲渡費用を控除した金額」 とされています。
不動産を譲渡した場合の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

収入金額とは

収入金額は、不動産を売ったときに買主から受け取る代金の額のことです。
例えば自宅のマンションを3000万円で売った場合は、その3000万円が収入金額になります。
正確な収入金額は売買契約書に記載された金額で確認することになります。

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取得費を調べる

・売却した不動産の購入代金や建築代金
・購入時にかかった税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
・仲介手数料
・リフォーム費用
・住宅ローンの借り入れから入居までにかかった利子

減価償却費とは

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取得費から減価償却費相当額を差し引く

非事業用 事業用
種別 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031 22年 0.046
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022

〈設定条件〉
住宅の種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格3000万円、土地価格2000万円)
購入時費用/300万円(建物分180万円、土地分120万円)
経過年数/15年

土地と建物一括購入の場合の取得費

(1)住宅価格にかかった消費税から建物価格を逆算する
(2)標準的建築価額により建物価格を計算する
(3)土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分する
(4)不動産鑑定士の鑑定価格などから求める

このうち(1)の方法の場合、住宅価格が5000万円で消費税(税率8%)が230万円だったとすると、以下のように230万円を消費税率8%で割ると税抜き建物価格が計算できます。
住宅価格は税込表示なので、取得費となる建物価格は税抜き価格に消費税を加えた3105万円です。
これを住宅価格から差し引くと、土地価格が算出できます。

建物価格(税抜き):230万円÷8%(0.08)=2875万円
建物価格(税込み):2875万円+230万円=3105万円
土地価格:住宅価格5000万円-建物価格(税込み)3105万円=1895万円

概算取得費とは

相続などで代々受け継がれてきた不動産や、購入時期が古く売買契約書などの資料がない場合は購入価格が分からないこともあるでしょう。
その場合は売却価格の5%を概算の取得費とすることが可能です。
また実際の取得費が売却価格の5%より低い場合も、5%の概算取得費を選択することができます。

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譲渡費用を調べる

・仲介手数料
・売買契約時の印紙税
・貸していた不動産を売るため、借家人に物件を明け渡してもらうために支払った立退料
・売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金
・借地上の不動産を売るときに地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

【計算例】6000万円で売却した場合の譲渡所得

〈設定条件〉
住宅の種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格3000万円、土地価格2000万円)
購入時費用/300万円(建物分180万円、土地分120万円)
経過年数/15年
売却価格/6000万円
譲渡費用/207万6000円

不動産売却益にかかる税金

譲渡所得の税率は、所有期間5年以下か5年超かで変わる

不動産を売却したときの譲渡所得にかかる所得税は、譲渡所得に税率をかけて計算します。
税率は売却した不動産を所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年以下の場合の譲渡所得を「短期譲渡所得」、5年超の場合を「長期譲渡所得」と呼び、短期譲渡所得の方が高い税率が適用されるのです。

例えばある年の4月1日に購入した不動産を5年後の5月に売ったとすると、実際の所有期間は5年を超えています。
しかし売った年の1月1日で判定するとまだ5年に満たないので、所有期間5年以下として短期譲渡所得とみなされてしまうのです。
所有期間5年超の長期譲渡所得と判定してもらうには、5年経った年の翌年の1月1日以降に売る必要があります。

譲渡所得の所有期間は「売却した年の1月1日時点」で決まる

所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合

〈設定条件〉
住宅の種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格3000万円、土地価格2000万円)
購入時費用/300万円(建物分180万円、土地分120万円)
所有期間(経過年数)/3年
売却価格(収入金額)/6000万円
譲渡費用(売却費用)/207万6000円

所有期間5年超の長期譲渡所得の場合

〈設定条件〉
住宅の種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格3000万円、土地価格2000万円)
購入時費用/300万円(建物分180万円、土地分120万円)
所有期間(経過年数)/8年
売却価格(収入金額)/6000万円
譲渡費用(売却費用)/207万6000円

所有期間10年超のマイホームを売ったときの軽減税率

(1)住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
(2)家屋を取り壊して敷地を売った場合は、以下の3つの要件をすべて満たすこと
イ 家屋が取り壊された年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるものであること
ロ 売買契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
ハ 家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などに利用していないこと

〈設定条件〉
住宅の種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格3000万円、土地価格2000万円)
購入時費用/300万円(建物分180万円、土地分120万円)
所有期間(経過年数)/15年
売却価格(収入金額)/6000万円
譲渡費用(売却費用)/207万6000円

売却のタイミングで税率が変わる

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不動産売却益の税金に利用できる控除

自宅の売却に利用できる3000万円特別控除

その一つが自宅を売却したときに利用できる3000万円特別控除です。
この特別控除を利用すれば、自宅を売却したときの譲渡所得について、3000万円までは所得税が課税されません。
税額の計算式は以下のようになります。

・住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
・家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
・売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買い換え特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除を利用していないこと
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

3000万円特別控除と住宅ローン控除は二者択一

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課税を繰り延べられる買い換え特例

(1)自分が住んでいる住宅を売ること。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
(2)売った年と、その前年と前々年に3000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買い換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除を利用していないこと
(3)売却価格が1億円以下であること
(4)居住期間が通算10年以上で、所有期間が10年超であること
(5)買い替え先の住宅の床面積が50m 2 以上
(6)自宅を売った年の前年から売った年の翌年までの3年間に買い替え先の住宅を取得すること
(7)買い替え先の住宅が耐火建築物の中古住宅の場合は築25年以内、または現行の耐震基準を満たすもの
(8)親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものではないこと

買い換え特例で税金がゼロになる

買換え特例による課税繰り延べのイメージ

公共事業などのために土地建物を売った場合の5000万円特別控除

(1) 売った土地建物は固定資産であること
(2) その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと
(3) 買取り等の申出があった日から6カ月を経過した日までに土地建物を売っていること
(4) 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた人(その者の死亡に伴い相続又は遺贈によりその土地建物を取得した人を含む)が譲渡していること
なお、この特別控除は同じ公共事業で2年以上にまたがって土地建物を売るときには、最初の年だけしか受けられません。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2000万円特別控除

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1500万円の特別控除

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1000万円の特別控除

(1) 2009年1月1日から2010年12月31日までの間に土地等を取得していること
(2) 2009年に取得した土地等は2015年以降に譲渡すること、また、2010年に取得した土地等は2016年以降に譲渡すること
(3) 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと
特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる
(実現益 4) 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
(5) 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと

農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除

(実現益 1) 公共事業などのために土地建物を売った場合の5000万円の特別控除
(2) 実現益 マイホーム(居住用財産)を売った場合の3000万円の特別控除
(3) 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2000万円の特別控除
(4) 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1500万円の特別控除
(5) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1000万円の特別控除
(6) 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除

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不動産売却で損が出た場合に利用できる控除

売却損が出た場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

譲渡損失の損益通算・繰越控除の仕組み

繰越控除は買い替えるかどうかで要件が異なる

・自分が住んでいる住宅を売ること。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・売った年の前年と前々年に3000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買い換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除を利用していないこと
・所有期間が5年超であること
・繰越控除の適用は合計所得金額が3000万円以内

マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

・売却した住宅の敷地面積が500m 2 以内(500m 2 を超える部分の譲渡損失は対象外)
・買い替え先の住宅の床面積が50m 2 以上 実現益
・自宅を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得し、取得した年の翌年12月31日までに入居、または入居の見込みであること
・返済期間10年以上の住宅ローンを借りて新居を取得すること

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除

譲渡損失の損益通算・繰越控除で所得税がゼロに

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相続した不動産を売却した場合の税金

取得費や所有期間を引き継ぐ

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相続税を取得費に加算できる

(1)相続などにより財産を取得していること
(2)その財産を取得した際に相続税が課税されていること
(3)その財産を、相続開始の日の翌日から3年10カ月以内に売却していること

相続した空き家を売却したときの特例

(1)1981年5月31日以前に建築されたこと
(2)区分所有登記がされていないこと
(3)相続する直前まで親が一人暮らしをしていたこと(要介護認定等を受けて老人ホームなどに入居していた場合も含む)

1)親の住んでいた住宅と敷地を相続などにより取得し、売ったこと
(2)2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売ったこと
(3)住宅を取り壊さずに売った場合、次の要件を満たすこと
(イ)住宅・敷地を相続してから売却するまで事業用として使用したり、人に貸したりしていないこと
(ロ)住宅が一定の耐震基準を満たすものであること
(4)住宅を取り壊してから売った場合、次の要件を満たすこと
(ハ)住宅を相続してから取り壊すまで事業用として使用したり、人に貸したりしていないこと
(ニ)敷地を相続してから売却するまで事業用として使用したり、人に貸したりしていないこと
(ホ)取り壊してから売却するまで建物などを建てていないこと
(5)相続開始から3年目の年の12月31日までに売ること
(6)売却代金が1億円以下であること
(7)売った住宅や敷地について、相続財産を売却したときの取得費加算の特例(「親の家を相続して売るときの税金」参照)などを受けていないこと
(8)同一の親から相続などで取得した自宅について、この特例を受けていないこと
(9)親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでないこと。特別の関係がある人には、生計を一にする親族や、内縁関係にある人なども含まれる

【特集】 エルテス Research Memo(6):増収増益により黒字転換を実現。「内部脅威検知サービス」への需要が拡大傾向

エルテス <日足> 「株探」多機能チャートより

2. 2022年2月期決算の概要
エルテスの2022年2月期の連結業績は、売上高が前期比34.8%増の2,682百万円、営業利益が80百万円(前期は333百万円の損失)、経常利益が94百万円(同357百万円の損失)、親会社株主に帰属する当期純利益が127百万円(同529百万円の損失)と大幅な増収増益により、黒字転換を実現した。一方、期初予想に対しては、売上高、営業利益が下振れたものの、最終損益は投資有価証券売却益の計上により大きく上振れる着地となった。重視するEBITDAについても248百万円(前期比674百万円増、計画比108百万円増)と計画を上回る伸びを達成した。

※2021年9月28日に東証マザーズ市場(現 東証グロース市場)に上場したROBOT PAYMENT。

(1) デジタルリスク事業
売上高は前期比10.3%増の1,924百万円、セグメント利益は同109.9%増の718百万円と増収増益となった。売上高は、「ソーシャルリスクサービス」が堅調に推移した一方、経済安全保障やコーポレート・ガバナンスへの意識の高まりなどを背景として、収益性の高い「内部脅威検知サービス」が順調に伸びてきた。特に、第4四半期の売上高が伸びたのは、「内部脅威検知サービス」の伸びによるところが大きく、今後の事業拡大に向けても明るい材料となった。他方、導入しやすい安価なSaaSプロダクトについては、マーケティングが苦戦し伸び悩んだ。損益面でも、高収益プロダクトの伸びや内製化によるコスト見直しにより大幅な増益を実現し、セグメント利益率は37.3%(前期は19.6%)と大きく改善した。

(2) AIセキュリティ事業
売上高は前期比255.9%増の723百万円、セグメント損失は52百万円(前期は50百万円の損失)と大幅な増収ながら損失幅は僅かに拡大した。And Securityの連結効果が大幅な増収に寄与したほか、積極的な新規開拓営業により22社の新規受注の獲得にも成功している。一方、警備業界向けデジタルプロダクトはAIKシリーズ(「AIK order」「AIK sense」等)の拡大に注力し、登録数の拡大などで一定の成果を残したものの、本格的な業績寄与には至らなかった。損益面では、引き続きデジタルプロダクトの開発やマーケティングへの先行投資により、セグメント損失の状態が継続している。

(3) DX推進事業
売上高は前期比11.2%減の38百万円、セグメント損失は65百万円(前期は101百万円の損失)と減収ながら損失幅は改善した。企業向けのサービス提供が進捗した一方、デジタルガバメント関連については、包括連携協定を結んだ岩手県紫波町との取り組みは順調に進展しているものの、主要な事業者の候補者に選定されている「スーパーシティ構想」をはじめ、行政・自治体レベルでの議論が長期化したこともあり、想定を下回る水準で推移した。損益面でも、人材採用投資やプロダクト開発の先行投資により、セグメント損失の状態が継続した。

3. 2022年2月期の総括 実現益
以上から、2022年2月期を総括すると、コロナ禍の影響により営業面でやや苦戦したことや、デジタルガバメント関連の案件獲得に遅れがでたところを除けば、おおむね計画どおりに推移したものと評価できる。特に、外部要因による後押しもあり、高単価でかつ高収益な「内部脅威検知サービス」が伸びてきたところは、業績へのポジティブ・インパクトの大きさの面でも、今後に向けて明るい材料と言えよう。また、活動面では、岩手県紫波町との連携(DX推進)に加え、2023年2月期に入ってからの相次ぐM&Aや資本業務提携の実現など、事業基盤の構築に向けて大きな前進を図ることができた。

東芝が新経営方針、「データサービスで稼ぐ会社に」--不透明さも意思固く

東芝 代表執行役社長 CEOの島田太郎氏


東芝 代表執行役社長 CEOの島田太郎氏

データサービス事業の拡大に向けて、具体的な取り組みとして掲げたのが、「DE(Digital Evolution)」「DX(Digital Transformation)」「QX(Quantum Transformation)」の3つの戦略になる。島田氏は、「サービス化やリカーリング化で実現するDEが最初のステップ。それらをプラットフォーム化するのがDXで、さまざまなプラットフォームが業界を超えて接続し、それを量子技術で支えるのがQX」とした。DEからDXへの事例として、「Elevator as a 実現益 実現益 Service」(EaaS)の取り組みを挙げた。

3つの戦略


3つの戦略

量子分野の展望


量子分野の展望

島田氏は、DEで「Software Defined Transformation」を推進し、DXでプラットフォーム化、組み合わせた利用に進化させ、複雑な環境から最適解を見い出し、サービス活用するQX実現への道のりを「SHIBUYA型プロジェクト」と紹介した。

「ダブルダイヤモンド」


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収益の見通し


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