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売買比率を駆使した取引方法とは

売買比率を駆使した取引方法とは
We find that dual agency has an overall null 売買比率を駆使した取引方法とは effect on sale price, but includes two opposing forces where buyer and seller interests might be compromised.
両手取引が成約価格に及ぼす影響はなく、これは2つの相反する力が相殺された結果である。 ※Is Dual Agency in Real Estate a Cause for Concern?のAbstractより

先物取引被害の救済への積極的取り組み。法律相談は無料です。

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当法律事務所は,先物取引被害の救済に積極的に取り組んでいます。当法律事務所の代表は,先物取引被害全国研究会の幹事(前東京代表,前事務局長)を務め,所属弁護士は,先物取引被害に関する複数の書籍(取扱事件欄参照)の執筆にも参加しています。
これまでに相当件数の事案を担当し、大多数の事案について被害額の5割から8割程度の被害回復をしてきました(中には,実損害額を超える賠償を得ることができた事案もあります。多くは下記に示したいわゆる「客殺し商法」による被害事案ですが、会社の経理担当者などが横領し,先物取引に使い込んでしまうという事件もしばしば起きており,会社の依頼を受け,あるいは横領行為者の破産管財人の依頼を受けて損害賠償請求訴訟を追行するという事案もあります。)。
かつては訴訟前の和解で終了する事案が多数を占めていましたが,最近では,訴訟によらなければ(適切と思われる程度の)賠償に応じない先物会社が多数となっています。訴訟上の和解によって終了する事案はなお高い割合で存在しますが,そもそも適切な訴訟追行ができなければ,訴訟を提起しても適切な和解を成立させることもできないでしょう。憂うべきことに,先物取引被害事件を取り扱うと称していながら,適切な訴訟を追行する意思(あるいは能力)を欠き,先物取引業者から言われるがままの低率な和解を押し付けようとする弁護士が多くあるのが現状です。
当事務所が担当した先物取引被害の裁判例の一部は「主な担当裁判例 先物取引」に掲記してありますので,ご自身の被害との類似性や弁護士が先物取引被害事案においてどのような主張立証を行うのか,先物会社がどのような反論をし,裁判所がどのような判断をしているのかを詳細に知りたい方はご参照下さい(もっとも,一般の被害者の方が専門的な裁判例などを読み込むのは大変であり,それに大きな意味があるとは思いませんから,特に無理をして読もうとする必要はありません)。

1 はじめに

2 先物取引被害の典型的被害事例

先物取引被害は,
まず,先物取引会社からの無差別の電話勧誘に始まり(現在は通常の先物取引について不招請勧誘が禁止されていますが,損失限定取引(いわゆるスマートCX)や金の現物の購入を端緒として先物取引の勧誘が開始される例は多数見られる状況にあります。),
最初は断っていても再三の電話によって根負けさせて面談をさせ,
先物取引の投機性,危険性,複雑性についての十分な説明をしないまま,
「同時多発テロによって世界が不安定になり,世界中で戦争が起こっている,原油の値段は,今は信じられないくらいに低いが,これ以上下がることは考えられない。今買えば儲かることは間違いない」等として取引を開始させ(断定的判断の提供,相場観の押し付け,説明義務違反),
「まだまだ行けます,絶対にあがります,今買わなければ損です,あと300万何とかなりませんか」等と執拗に取引の拡大を要求し(新規委託者保護育成義務違反,過当取引),
仮に計算上利益が出ても手仕舞いをして取引を終了させる指示に応じず,益金を証拠金に振り替えて建玉し(利乗せ満玉,扇形売買),
さらに,損計算になると,「今止めればこれまでつぎ込んだ財産が無くなり,さらに巨額の損害が発生する,止めるわけには行かない」等として無意味な両建を執拗に勧誘し,常時両建状態に置いて取引関係を錯綜させて取引状況の把握を困難にさせ,離脱を困難にさせて先物会社の従業員にすがるほかない状況を継続させ,
被害者に先物取引をするに足りる知識経験,相場判断の資料,時間的余裕が無い(先物取引の不適格者である)ことに乗じて,
無断ないし一任あるいは実質的な一任売買によって,
両建,直し,途転,日計り,不抜けといった,いわゆる,特定売買といわれる手数料稼ぎの手法を駆使して無意味かつ過当な取引を繰り返し,被害者がその預託能力を超えて拠出した預託金員のほとんど全てを損金ないし手数料として失わせ,手数料相当額の利益を偏取するとともに,
顧客の建玉に対応する向い玉を建て(現在ではあからさまなものは見られませんが,これが疑われるものが散見されます),あるいは顧客の総体との間に向い玉を建てる(差玉向い)ことによって,損金相当分をも先物会社の利益に転じさせてこれを騙取する,
という商法であるということができ,ほとんど全ての事例で,上記複数の違法行為が競合してなされています。
先物会社系の証券会社が取り扱っている取引所株価指数証拠金取引である「株365」取引においても,同様の(広義の)客殺し商法が行われている例が少なからず見られます。
なお,先物会社系の証券会社が取り扱っている株価指数証拠金取引(くりっく株365)は,金融商品取引法の規制に服する取引ですが,被害実態は商品先物取引被害と酷似しています(東京地判平成28年5月23日参照)。

3 先物取引被害における違法行為の概説

(1)適合性原則違反

(2)断定的判断の提供

(3)説明義務違反

(4)新規委託者保護義務違反(取引の数量的過当性)

(5)無断売買,一任売買

(6)過当な頻繁売買,特定売買等

COLUMN 金地金の購入なら安心??真意を隠した「おとり広告」 ?
「金(きん)」は,いわば普遍的な価値があり,その保有は老後の生活の不安を解消してくれる助けともなるだろう。しかし,だからこそ,「金の魔力」は,古くから詐欺商法に利用されてもきた。豊田商事が行った金のペーパー商法がその代表的なものだが,ほかにも,金の私設市場取引であるとか,最近ではロコロンドン金取引など,途絶えることがない。
現実に金地金(きんじがね)を購入しようとしても,普通の買い物のように簡単にはいかない。金地金を先物取引を行っている会社から購入する場合には,よりいっそうの注意が必要だ。金地金を持ってくるという口実で訪れてきて執拗な勧誘をする例が頻発しているし,金地金は重たいから1度には持って来れないなどと言って何度も押しかけてくることもある。もっとひどい場合には,金地金を持ってくるというから来訪を許したのに,金地金は先物取引の証拠金に充用したら良いと思って持ってこなかったなどと勝手なことを言い,あたかも金地金を買った人は先物取引をするのが当然だとでも言わんばかりに先物取引の勧誘を始める外務員もある。>
金地金の購入は,類型的に貯蓄性向の高い人がする行為である。にもかかわらず,先物取引の勧誘に繋げようとするというのは,明らかに顧客の投資に関する意向に反するものであり,違法な行為だが,このような勧誘が増えているのは,先物会社が訪問・電話による典型的先物取引の勧誘を法令で厳しく制限されることになったからである。「勧誘受諾意思確認義務」とか「不招請勧誘の禁止」などの規制が導入され,また,いきなり先物取引の勧誘をすると警戒されてしまうこともあって,先物会社は,金地金の購入などの広告をいわば「おとり広告」として出しているのである。
「おとり広告」には,金地金のほかにも様々なものがある。経済に関する書籍を無料でプレゼントするなどという広告を見て問い合わせをすると,外務員が書籍を持参すると言って聞かなかったり,経済評論家などのセミナーに無料で参加できるという広告を見て出かけると,なかなかただでは帰してくれない。こうして,凄まじい勧誘の端緒が作られるのである。

4 海外先物取引・海外先物委オプション取引

現在は海外先物取引・海外先物オプション取引による被害はほとんどありません(商品先物取引法(改正法)は海先法の適用下にある取引類型を取り込み,商品先物取引法の施行に伴って海先法は廃止され,許可制度などの参入規制は相当厳しく運用され,海外先物取引被害事案は消滅しました。)から,一応の概略を示しておくのみにとどめます。 売買比率を駆使した取引方法とは
海外先物取引を規制する海先法は,昭和57年7月16日に公布され,昭和58年1月15日に施行されたものですが,同法は,当時著しい急増傾向をみせていた海外先物取引被害に対処するため,同商法を事実上消滅させることを指向して制定されたものでした。政府は,国会における答弁においても,業者に対する説明においても,海外先物取引の経済行為という面からみて現在社会的にこれを認知して育成する段階に至っておらず,したがってこの法律は海外先物取引を行うと称する業者を締め出す実質禁止法の趣旨で制定されたものであると述べています(昭和57年4月27日衆議院商工委員会議録,昭和57年7月6日衆議院商工委員会議録)。そして,現に,同法の施行および刑事摘発(昭和57年から昭和63年までで46業者に及び,起訴事実はすべて詐欺です)により,海外先物取引被害はほとんど消滅していた状況にありました。
海外先物取引商法は,起訴事例によると,呑み行為を行って証拠金を詐取する方法や,向い玉を建てて顧客と業者の利害が対立する構造を作り出し,顧客に利益が出ているときには仕切を引き延ばし,逆に顧客に損失が出ているときに決済を仕向けるなどして証拠金を取り込む方法などを用いて行われていたことが判明し,海外先物取引を行うと称する商法自体が詐欺商法であることが明らかになっています。これら取引の実態は,法務省においても注目され,「起訴事例に見る悪徳商法詐欺事犯の実態」法務総合研究所研究部紀要32号35頁以下にとりまとめられているところです。
昭和60年から平成3年頃に集積された裁判例は受託契約を無効とするなど厳しい姿勢で臨むものでしたし,近時の裁判例にも,「(海外商品先物取引は)極めて投機性の高い取引であって,取引参加者に予期せぬ巨額の損害を被らせる危険性が大きいこと,したがって,海外商品先物取引に参加するためには,当該商品市場における商品価格の変動や為替変動を適確に予測し,それらの変動に対して即時的は判断・対応ができるだけの専門的な知識と経験のあることが必要であり,また,予期せぬ損失や証拠金の追加(追証)に対応することができるだけの資金の余力のあることも必要である」と指摘するものがあります(東京地判平成20年5月30日先物取引裁判例集52巻249頁)。
海外先物オプション取引被害は,かつて猛威をふるいましたが,このような取引は,特段の事情のない限り,一般消費者には適合しないものと考えるべきものとされています。東京地判平17年2月24日先物取引裁判例集40巻13頁は,「オプション取引は,その仕組みが複雑で容易に理解し難く,一般人がプレミアムの変動を予測することも不可能に近く,特に,オプション転売取引は,賭け事に近い性質を持つ極めて危険性の高い取引である」と指摘しています。海外先物オプション取引に関する裁判例には,適合性原則違反を理由として損害賠償請求を認容するものが極めて多くありました。

【悪質取引】両手取引を利用した「囲い込み」。不動産屋への有効な対策3つ

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これは民法が禁じる双方代理に根差した考え方であり、仲介業者を売主または買主の代理人と捉えるものです。

一方で、仲介業者はあくまでも「媒介」であって「代理」ではないとされています。

両手取引そのものが悪いわけではない。片手も含めて大切なのは取引姿勢

しかし、両手仲介そのものが悪いわけではありません。

例えば、売主側の元付仲介業者として他の不動産会社(客付仲介業者)へ買主を探すように依頼したものの、どの不動産屋も買主を見つけられなかっとします。

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一方で、売主から物件を預かった元付仲介業者が直接買主を見つけた場合は、1社しか間に入りませんが取引を進めざるを得ません。

片手取引よりも多くなる業務量に合わせて報酬も増加。片手であっても安心できない

これも、売主側の元付仲介会社が行う業務と、買主側の客付け仲介会社が行う業務の両方を実施しているため合理的ともいえるのです。

住宅・図面・ボールペン・電卓・住宅ローン_s

さらに、仲介会社が売主・買主のそれぞれにつく片手取引であるからといって、健全な取引がなされる保証もありません。

元々、「契約して初めて仲介手数料をもらえる」という成功報酬型の不動産取引構造上、売主側に優位な取引がされやすいのです。例えば、仲介会社同士が裏で協調した場合には実質、利益相反という批判と同じ効果を生むという指摘もあります。

取引形態によらず、大前提として不動産会社の信義誠実な姿勢が求められる

まとめると、両手取引だから悪い、片手取引だから良いという議論ではないということです。

元々の宅建業者(不動産会社)のあるべき姿、以下に示す通り信義誠実の原則に従った不動産会社の姿勢が求められているというところに落ち着きます。

宅地建物取引業法 第31条 宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。

両手取引は、仲介業者が抱える買主での取引を強引に進める危険がある

デメリットは、仲介手数料が通常の2倍もらえるため、安易に契約に結び付けようとしてしまう恐れがあります。

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例えば、自社で抱える顧客への取引にこだわり過ぎる可能性があります。

つまり、本当は広く買主を募集すれば(片手取引を行えば)高値で売れたかもしれない可能性を情報をつぶしてしまうのです。売主への背任行為でもあり、これが悪しき習慣「囲い込み」です。

【注意】両手取引を利用した「仲介手数料無料」の不動産売買にも取引リスクがある

不動産売買で、「手数料無料!」としている会社もあります。これは両手仲介の内、買主の手数料をゼロとすることで実現しています。

なぜなら、両手取引が可能となる売主物件や、自社で預かった物件など「両手仲介ができる物件」に限定されるためです。そして、売主と直接つながっているため、売主寄りの仲介をされてしまう可能性もあります。

不動産屋の利益を最優先する「囲い込み」。購入申し込みを断る背任行為

絶対に行ってはいけないのは、両手取引を悪用する「囲い込み」です。

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これは、両手取引にこだわるあまり、REINSに登録しなかったり、他の業者が「買い手がいます」と問い合わせがあっても「現在、申し込みが入っております」と嘘をつくことで契約に進ませないのです。

囲い込みの典型的な方法。あなたの物件が他の営業に使われている?!

(専属)専任媒介契約を取って客付け業者からの問い合わせを集約させる

まずは、売主との間で専任媒介契約を取ることが第一歩です。

それはそうです。もし一般媒介の場合には、囲い込みができなくなるためです。もともと囲い込むためには、すべての買い付け希望を自社にくるような立場を作り、情報をコントロールする必要があります。

一般媒介であれば、複数の不動産会社が売主とつながることとなり、買い手側の客仲介業者は他の元付仲介業者を通じて確認すれば売主にたどり着けるのです。

高値で販売に出してしばらく放置する。「当て物件」として内見件数を稼ぐ

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そして、もし他の不動産会社が買い手をみつけてきても、購入申し込み(買付申し込み)が入るときには、「現在商談が入っております」とブロックするのです。

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つまり、他の不動産会社が物件Aをお勧めする際に、同じようなグレードでしかも高い値段で出ている物件を、当て物件として内覧(内見)させ、物件Aへの契約を促す際に利用されるのです。

(専属)専任媒介の時には、定期的に売主に販売状況を報告しなければなりませんが、その際にも「これだけ内覧依頼が入ってますよ、やはりうちの販売力は大きいですね」などとアピール材料にまでしてしまう業者もいるくらいです。

売主が焦りだすタイミングで、売却価格の大幅な値下げを承諾させて取引成立

不動産会社としては、販売価格が下がればその分仲介手数料も下がりますが、なんといっても両手取引は片手取引の2倍の報酬が得られます。その影響は微々たるものなのです。

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例えば5,000万円を片手取引した場合、その仲介手数料の上限は156万円(=5,000万円×3%+6万円)ですが、仮に▲500万円値下げして4,500万円としても両手取引であれば、282万円(=(4,500万円×3%+6万円)×2)です。

両手取引で失敗しないための対策

【対策1】両手取引か事前に確認する。不審な場合は別の業者を通して契約

その対策としては、売主・買主に、遅くとも契約前までに両手取引かどうかを確認することです。少し強引さを感じれば「ところでこれは片手取引ですか?」と聴いてみましょう。

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両手取引を行っている仲介業者は、自社の言葉を”そういう立場にある”会社からの言葉として受け取ると理解するでしょう。

そもそも不信感がある場合には、他の仲介業者を通して契約することもできます。その場合には片手取引になりますし、それでいて売主・買主が不利になることはありません。

【参考】米国は事前告知が義務付け。両手取引でも成約価格に差がでないとの研究も

多くの州で両手仲介が規制されている米国では、両手仲介を行う場合には事前に売主・買主に「両手取引である」ことを告知する義務があります。

さらに米国ニューヨーク州の取引からの実証研究では、売主・買主と仲介業者の情報格差をなくせば、たとえ両手仲介であっても成約価格の差はみられなくなるとの研究結果が得られています。

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具体的には、Vrinda Kadiyali氏やJeffrey Prince氏らの「Is Dual Agency in Real Estate a Cause for Concern?」(不動産の両手取引は懸念材料か?)では、以下のように結論付けています。

We find that dual agency has an overall null effect on sale price, but includes two opposing forces where buyer and seller interests might be compromised.
両手取引が成約価格に及ぼす影響はなく、これは2つの相反する力が相殺された結果である。

※Is Dual Agency in Real Estate a Cause for Concern?のAbstractより

【対策2】専任媒介ではなく一般媒介に。または売却依頼する不動産会社を変える

ただし、専任媒介契約とした場合に気合いを入れて販売活動をしてくれることが期待される場合もあります。

媒介契約の種類は物件の質や、不動産会社の姿勢などを見極めた上で考えたいものです。怪しいと思う場合は、専任媒介契約を切って、不動産会社自体を変えてみることも一手段です。

【対策3】REINSの登録や取引情報を定期的にチェック。REINSの特別機能も

REINSは宅建業者(不動産会社)しかみることはできませんが、(専属)専任媒介契約を結んでいる場合には、売主が取引情報をリアルタイムに確認できる機能があります。

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たとえREINSに登録した際に発行される「登録証明書」を渡して売主を安心させておいて、すぐさま登録を解除(削除)する悪質な不動産屋もいます。

両手取引のまとめ

一方で、両手取引にはその報酬が2倍となることが歪んだ取引、つまりは「囲い込み」という悪しき慣習も生み出しています。

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対策としてはなかなか決め手に欠けますが、おかしいなと思えば素直に聞いてみること(確認すること)です。特に、利害関係のない不動産会社など信頼できる相談先があれば一度聞いてみることをおすすめします。

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ひふみのギモンシツモン、お答えします。

ひふみシリーズ 最高投資責任者 藤野 英人

アクティブファンドは、 柔軟な運用をしてくれるという利点があります。 例えば、国内の景気が良好で、企業が一律に良い業績を上げている時代であれば、どの企業に投資するかということはあまり重要ではないため、インデックスファンドでもアクティブファンドでも成績に差が出てこない可能性はあります。
しかし、昨今のコロナ禍のような状況においては、航空業界や旅行業界など大きな打撃を受け業績が低迷している企業もあれば、インターネットを駆使したサービスを提供する企業や在宅勤務に必要なツールを提供する企業などは過去最高の業績を出しています。このような状況で、コロナ禍などを想定せずに算出されるインデックスに連動するインデックスファンドに投資をしていた場合、結果として業績が悪い企業にも良い企業にも投資を行うことになります(インデックスに採用される企業の入れ替えは年に1回程度です)。
一方で、 アクティブファンドであれば、ファンドマネージャーがその時の経済情勢などを踏まえて、柔軟に企業の選別を行ないます。
また、例えばA社は将来の業績の期待が高すぎて株価が非常に割高である一方、B社は堅実な事業の展開で市場の期待値が低く株価が割安となっている場合であっても、インデックスファンドであれば、それぞれ保有する割合は決められていることから、A社の株式を売却してB社の株式を購入するなどの判断はできません。一方で、アクティブファンドであれば、そのような個別株を売却・購入し、保有割合を変更する判断もファンドマネージャーが自由に選択できます。
つまり、乱高下する株価に対応したいと考えた場合、インデックスファンドは、お客様自身で売却・購入の判断が必要となる上、売却した際もこれから成長が見込める会社も割安である会社も売却することになり、非常に非効率な運用となりますが、 アクティブファンドであれば、そのような割高・割安株の売却・購入についても全てファンドマネージャーが個別に判断してくれることになります。

Question

Answer

インデックスファンドのリスクが低いという話は、個別株を保有することと比較して、ということになります。幅広い業種の複数の企業に投資をしたほうが、個別の企業に投資をするよりも、良い意味でも悪い意味でも特定の業界やその企業の特徴などから受ける影響を軽減する(分散効果と言います)ことになり、より安定的に資産形成を行なうことができます。しかし、これは複数の企業に投資するアクティブファンドも同様であり、分散効果という意味ではどちらも変わりません。アクティブファンドのリスクについて敢えて言うならば、 「ファンドマネージャーが優秀かどうか、信頼できるかどうか」ということになります。 お客様がアクティブファンドで資産形成したいとお考えならば、お客様自身の貴重な財産を預けるに値するファンドマネージャーに出会うことができるかどうか、ということが非常に大切です。そして、そこだけはお客様自身でアンテナを広げて、探さなければならないのです。

Question

Answer

ひふみプラスは企業規模、業種関係なく成長企業に投資しています。それに加えて、純資産総額における現金比率を50%未満まで引き上げられるような仕組みにしてあります。
例えば、図の通り、2020年2月末のコロナショック時、ひふみプラスは株価の急激な下落ショックのダメージを少なくするために保有している株式を一部売却して現金比率を約31%に引き上げました。そして2020年3月末には現金比率を徐々に下げています。 全体的に株価が急激に下落した時は、現金比率を上げて基準価額下落のショックをやわらげ、株価が安くなった良い成長企業の株を購入することができました。 このような柔軟な運用は、強みの一つだと思います。

グラフ ※配分比率はひふみ投信マザーファンドの純資産総額に対する比率です。グラフ ※配分比率はひふみ投信マザーファンドの純資産総額に対する比率です。

Question

Answer

ひふみプラスは企業規模・業種問わず、成長企業に投資しています。それは、成長に企業の大きさも、業種も関係ないからです。一定の業種や企業の大きさに偏って投資をするのではなく、“成長する企業”であれば投資をします。
世の中の情勢は時の経過によって変化していきます。 偏りなく、幅広い成長企業に投資ができる ということは、 「世の中の変化に応じて成長する企業を組み入れられる」ということです。

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